不動産を購入する方法は？販売形態の違い・手続きの流れ・注意点を解説

初めて不動産を購入する場合、どこからスタートすれば良いか迷ってしまうかもしれません。
そのような場合には、大まかな購入の流れをチェックするのがおすすめです。
そこで今回は、不動産購入前に知っておきたい販売形態の違いとともに、手続きの流れと注意点を解説いたします。

購入する不動産の販売形態の違い

売りに出されている不動産には、いくつかの販売形態があります。
販売形態ごとに、どのような特徴とメリットがあるかを見てみましょう。

販売形態①仲介物件

売り出し中の不動産でよく見かけるのが、不動産会社が間に入る仲介物件です。
仲介物件を購入したい場合、担当の不動産会社に取り引きを申し込むことになるものの、実際の売主は不動産会社ではありません。
仲介物件とは、マイホームを売りたい個人などが実際の売主となる不動産であり、不動産会社は売主から依頼を受けて買主を探す役割を担っています。
仲介物件のなかに気になる不動産を見つけたら、まずは仲介を担当する不動産会社に申し込み、実際の売主との取り引きへと進みます。
条件などで合意に達したら、不動産会社のサポートを受けて売買契約を結ぶのが一般的です。
仲介は、不動産会社の業務の一環としておこなわれるものであり、仲介で不動産を購入する場合には、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は成功報酬であり、売買契約が成立しなければ支払いは不要です。
この仲介物件を購入するメリットは、取り引きのさまざまな段階で、不動産会社のサポートを受けられることにあります。

販売形態②売主物件

売主物件とは、仲介のように不動産会社を間に入れず、売主と直接取り引きをおこなう販売形態です。
マイホームを売却する個人との直接取り引きになると思われるかもしれませんが、個人間取引はトラブルが起きやすく、あまりおすすめできません。
一般的な売主物件で多いのは、個人の売主ではなく不動産会社が直接の売主になっているものです。
不動産会社は、売主と買主をマッチングさせる仲介以外に買取をおこなっていて、自社で不動産を所有していることがあります。
買い取った不動産は、不動産会社によってリフォームなどで住みやすく整えられてから、再販されることがほとんどです。
不動産会社が売主となる売主物件のメリットは、仲介手数料が発生しないことです。
不動産会社が売主となる不動産販売形態には、このほかに宅地分譲・新築分譲などがあります。

不動産購入の流れとポイント

購入する不動産を探す前には、大まかな流れとポイントを把握しておくことが大切です。

流れ①家族が希望する条件を調整する

マイホームを購入したいと考え始めたら、手あたりしだいに物件を探すのではなく、最初に希望条件を調整しましょう。
希望条件の調整でポイントとなるのが、家族それぞれに異なる条件を洗い出し、条件に優先順位をつけることです。
具体的には、予算・間取り・駅からの距離などが、重要な条件です。
また、買いものや通院がしやすい立地かどうか、周辺に学校や公園があるかなど、家族構成ごとに求める条件が違います。
このほかに、築何年までを許容できるかを条件として考えますが、予算に応じてリフォーム・リノベーションすれば新築同様に室内をリフレッシュできます。

流れ②不動産を探す

希望条件の調整が済んだら、実際に不動産を探してみましょう。
不動産の探し方は、インターネットで探す方法と不動産会社に依頼する方法があります。
インターネットでの検索は、いつでもどこでも手軽にできることがメリットです。
ただし、早い者勝ちであることから、気になった物件が成約済みになってしまうことがあります。
一方で、不動産会社に希望条件を伝えて物件探しを依頼する場合、丁寧なサポートを受けられることがメリットです。
地元で信頼されている不動産会社ならば、地域の情報にも精通していて、家族に合った物件を紹介してもらえます。
不動産探しの段階でポイントとなるのが、情報やスペックだけで決めるのではなく、実際に現地を見ることです。
周辺の雰囲気などは、実際に現地を見てみなければわからないことも多いため、現地に赴くことを忘れないようにしましょう。

流れ③具体的な資金計画を考える

不動産探しの前の準備段階で大まかな予算を考えますが、より具体的な資金計画を考えるのは、希望する不動産を見つけてからです。
具体的な資金計画とは、頭金の金額決定・住宅ローンの借入額の決定などとなります。
また、不動産購入では、さまざまな税金・仲介手数料・保険料などが必要です。
さらに、リフォーム費用・家具家電の購入費用なども、必要に応じて資金計画に盛り込みましょう。

流れ④不動産売買契約

資金計画を立て終えたら、不動産売買契約に進みましょう。
不動産売買契約の前には、購入の意思を伝える不動産購入申込書の提出を経て、住宅ローンの事前審査を受けます。
不動産売買契約の直前には、不動産会社からさまざまな注意事項について説明を受けますので、不利な取引にならないか内容を確認しましょう。
契約のタイミングでは、あらかじめ取り決めていた手付金を支払います。
不動産売買契約を結んだ後は、住宅ローンの本審査がおこなわれ、売主に振り込む資金の準備が進められます。

流れ⑤物件の引き渡し

不動産売買契約の後、買主・売主両方が合意した日時で、物件の引き渡しがおこなわれます。
物件の引き渡しでおこなわれるのは、鍵の受け渡しだけでなく、所有権の書き換えと手付金を除いた残金の決済です。
中古物件を購入する場合には所有権移転登記が必要で、新築物件の購入には所有権保存登記が必要になります。
こうした登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。

不動産購入における注意点

購入した不動産に引っ越してから後悔しないように、押さえておきたい注意点がいくつかあります。

注意点①資金計画を具体的に考える

初めての不動産購入だと、資金計画どおりに進みにくいことがあります。
不動産購入に必要な費用にもれがあったり、予定より多く費用がかかったりすることが多く、予算をオーバーしてしまうことは珍しくありません。
そのため、できるだけ具体的な資金計画を考えておくことが注意点です。
中古物件購入の初期費用として必要となるのは、物件価格の6～10％ほどといわれています。
新築物件であれば、物件価格の3～7％が初期費用として必要です。
また、不動産購入費用を支払い終えた後、将来的な資金計画を考えておくことも大切です。
購入する不動産がマンションの場合、毎月管理費・修繕積立金などが必要になります。
一戸建ての場合には、管理や修繕のために自分で予算を考えて、万が一に使える資金を貯めておきましょう。

注意点②物件探しにハザードマップを活用する

家族の希望どおりの立地・間取りなどの不動産が見つかったら、購入を申し込む前にハザードマップを確認することが注意点です。
ハザードマップでは、地形などを考慮して、洪水・土砂災害などの被害予想が提示されています。
購入を考えている不動産が、洪水・土砂災害などの被害を受けやすい場所ではないか、確認しておきましょう。

注意点③耐震性を確認する

ハザードマップとともに災害への備えとして注意したいのが、建物の耐震性の確認です。
耐震基準は、1981年6月1日から新しくなっていて、建築において震度6～7の揺れに耐えられることが求められています。
購入する不動産が、1981年6月1日以降に建築確認されているかどうかで、十分な耐震性があるかチェックできます。
耐震強度によっては、住宅ローン減税の対象にならないことがありますので、あらかじめ確認することが大切です。

まとめ

不動産の販売形態には、不動産会社が間に入る仲介物件・不動産会社などが直接の売主となる売主物件があります。
不動産を購入する場合、希望条件を調整したうえで物件を探し、不動産売買契約・物件の引き渡しへと進むのが一般的な流れです。
具体的な資金計画を立てること、ハザードマップ・耐震性を確認することが、不動産購入における注意点です。