不動産売却の媒介契約とは？各契約形態のメリット・注意点を解説

不動産会社に建物や土地の売買仲介を依頼するときは、はじめに「媒介契約」を結びます。
媒介契約には3つの種類があり、そのなかから自分に合う形態を選ぶことが売却成功の鍵です。
そこで今回は、不動産売却の媒介契約とはどんなものなのかを、契約の種類やそれぞれのメリット・注意点、取引をスムーズに進めるために必要なこととあわせて解説します。

不動産売却の「媒介契約」とは

一般的に、不動産を売却したいときには、任意の不動産会社に取引の仲介を依頼します。
不動産会社に仲介依頼をするためには「媒介契約」の締結が必要です。

媒介契約とは

「媒介契約」とは、不動産の売買仲介を依頼する際に、売主と不動産会社の間で取り決めを行う契約です。
売却活動の進め方や、不動産会社が成約時に受け取る報酬額などを定めます。
後のトラブルを防止するため、事前に両者の利害関係を明確にしておくことが重要です。
仲介を依頼された不動産会社は、媒介契約に基づき、依頼主に不利益を与えない売買契約を締結することが「宅地建物取引業法」により義務付けられています。

媒介契約の種類

不動産会社と結ぶ媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれの契約には、以下の要素に違いがあります。

●複数社との同時契約の可否
●自己発見取引の可否
●契約期間
●不動産流通機構（レインズ）への情報登録義務
●進捗報告の有無・頻度

契約形態ごとの特性を踏まえて、自分に合う形の契約を結びましょう。

3種類の媒介契約の違い・メリット

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類は具体的にどんな違いがあるのか、それぞれのメリットとあわせて解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、3種類の契約形態の中で最も自由度が高い契約です。
売主は複数の不動産会社と同時に一般媒介契約を結ぶことができ、不動産会社を通さずに買主と直接契約する自己発見取引もできます。
契約期間の定めはありませんが、一般的には3か月間と設定されることが多いです。
ただし、不動産流通機構（レインズ）への物件情報登録義務はありません。
レインズは物件情報を不動産業界全体で共有し、買主を見つけやすくするためのシステムですが、一般媒介契約では登録義務がないことがデメリットです。
また、進捗報告義務もないため、不動産会社にとっては売り出しの優先度が低くなります。
広く積極的に販売活動をおこなってもらいたい場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を検討することをおすすめします。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、「専任」とあるように、同時期に一社とのみ結べる媒介契約です。
ただし、自己発見取引は認められています。
契約中は他社に仲介を依頼できないため、契約期間は最長3か月と定められています。
契約締結後7日以内に物件情報を不動産流通機構（レインズ）に登録する義務があるため、より効果的な売却活動が可能です。
また、不動産会社には14日以内に進捗報告をおこなう義務も課せられます。
積極的な販売活動を求めつつも、自己発見取引を維持できる点がメリットです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様に、同時期に一社とのみ結べる媒介契約です。
自己発見取引は認められず、親族や知人への売却が決まった場合でも、必ず該当の不動産会社を通じて売買契約を結ばなければなりません。
契約期間は最長3か月です。
不動産流通機構（レインズ）への情報登録義務があり、その期限は専任媒介契約より短く、契約締結後5日以内と定められています。
また、進捗報告は7日以内に1回以上おこなう必要があります。
自己発見取引が認められないため、最も積極的な販売活動が求められる点が大きなメリットです。

メリット・デメリットを比較して契約形態を決めよう

3種類の媒介契約の特性を理解し、それぞれのメリット・デメリットを踏まえて契約形態を決定しましょう。
特に、親族や知人に不動産を売却する可能性がある場合、自己発見取引が認められない専属専任媒介契約は避けることをおすすめします。
一般媒介契約や専任媒介契約であれば、不動産会社を通さずに直接売買契約を結び取引を進めることも可能です。
契約に伴う手続きや書類準備には手間がかかりますが、仲介手数料が発生せず、売主と買主間での条件交渉も不動産会社を挟まずスムーズにおこなうことができます。

不動産売却で媒介契約を結ぶときの注意点

不動産の売却をスムーズに進めていき、無事に取引を済ませるためには「各媒介契約の注意点を知る」「不動産売却の流れを知る」「適切な形で広告を出す」の3つが必要です。

各媒介契約の注意点を知る

先述した3種類の媒介契約には、それぞれ特有の注意点があります。
一般媒介契約の注意点は、不動産流通機構（レインズ）への物件情報登録義務や、売却活動の進捗報告義務がないことです。
物件情報をレインズに登録しない場合、その情報は依頼した不動産会社のなかでしか共有されません。
また、進捗報告義務がないため、進捗報告が必須の物件に比べて売り出しの優先度が低くなる可能性もあります。
専任媒介契約・専属専任媒介契約の注意点は、同時期に一社とのみ契約を結ぶ点です。
売却の成否が不動産会社の力量に大きく影響します。
さらに、契約期間中に売主が契約解除を申し出た場合、期間満了時に支払う必要のない広告費などが請求されることもあるため注意が必要です。
専属専任媒介契約では自己発見取引が認められない点にも留意し、契約締結を慎重に検討することが重要です。
自己発見取引が見込まれない場合は、依頼先を慎重に選定し、専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。

不動産売却の流れを知る

不動産売却をスムーズに進めるためには、事前に一般的な売却の流れを理解しておくことが重要です。
不動産の売却活動は、概ね以下のように進行します。

●売却価格相場を調べてタイミングを見極める
●不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を締結する
●買主を見つける
●買主と売買契約を締結し、決済・物件引き渡しをおこなう

買主を探す段階では、購入を検討している方の内見にも対応する必要があります。
内見時に好印象を与えるために、隅々まで掃除や片付けを徹底しましょう。

適切な形で広告を出す

不動産の売却活動をおこなうためには、何らかの形で広告を出す必要があります。
不動産会社の店頭掲示や、会社のホームページへの物件情報掲載も広告の一種です。
広告出稿には費用がかかるため、たくさん出せば良いというわけではない点に注意しましょう。
ある程度は不動産会社が契約範囲内で対応してくれますが、新聞広告など特別な広告出稿を希望する場合、その費用が売主負担となることもあります。
また、不動産会社の数をむやみに増やしても広告効果が向上するわけではなく、連絡や情報管理が煩雑になるデメリットもあるため、信頼できる会社を厳選することが重要です。

まとめ

媒介契約とは、物件の売主と不動産会社が、売買仲介にあたっての各種取り決めをするための契約です。
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類から、自分に合う形態を選ぶ必要があります。
各形態のメリットだけでなく「一般媒介契約は売り出し優先度が低くなる」「専任媒介契約・専属専任媒介契約は一社としか結べない」などの注意点も知っておくことが重要です。