不動産購入にかかる費用は全部でいくら？住宅ローン保証料の概要も解説

マイホームを購入したり住み替えを検討したりする際には、物件価格だけでなく「購入時の諸費用」が必要になります。
不動産価格に気を取られてしまう方もいますが、実際にはこの諸費用が想像以上に大きな割合を占めることがあるため、資金計画を立てるうえでとても重要です。
とくに、諸費用は物件価格の最大10％程度に達するケースもあるため、余裕のない予算で進めてしまうと購入後の家具・家電の購入や引っ越し費用に影響が出ることがあります。
この記事では、不動産購入時に必要な費用の種類、支払う税金の概要、そして住宅ローン保証料のしくみについて解説します。

不動産購入時にかかる費用の種類

不動産購入時には、土地や建物そのものに支払う金額にくわえて、手続きや契約に伴う費用・税金が発生します。
これらを事前に把握していないと、「予算以内の物件を買ったのに、諸費用が想定より高くて困った」という状況になりやすいため注意しましょう。
ここでは、購入時に発生する代表的な3つの費用について解説します。

費用①仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社を通じて中古物件を購入した際に支払う費用です。
一般的には新築物件の場合は発生しませんが、売主が不動産会社の場合でも、条件次第で仲介手数料がかかるケースもあります。
仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で決められており、取引額（税別）によって次のように定められています。

●取引額200万円以下：取引額（税別）×5％＋消費税
●取引額200万〜400万円：「取引額（税別）×4％＋2万円」＋消費税
●取引額400万円以上：「取引額（税別）×3％＋6万円」＋消費税

支払うタイミングは、不動産会社によって異なりますが、「契約時」「引渡し時」の2回に分けられるケースが一般的です。

費用②登記費用

登記費用とは、不動産を購入した際に名義を買主に変更するために必要な費用のことで、新築の場合は「所有権保存登記」、中古物件の場合は「所有権移転登記」があります。
登記費用は主に以下の2つで構成されています。

●司法書士への依頼料
●登録免許税

登記は専門性が高いため、多くの方が司法書士へ依頼します。
依頼料は不動産の内容や地域によって変わりますが、数万円から十数万円が目安です。
登録免許税については、後ほど解説します。

費用③手付金

手付金は、中古物件を購入する際に買主が売主へ支払う費用で、契約の意思を示す役割があります。
相場は物件価格の5〜10％で、たとえば4,000万円の物件を購入した場合、手付金の目安は200万〜400万円程度です。
この金額は契約時に支払うのが通常で、後日支払う残代金から差し引かれるため、最終的な負担額は変わりません。
ただし、買主の都合で契約を解除した場合は、支払った手付金を放棄する形となるため、契約前に資金計画をしっかり立てておくことが大切です。
一方で、売主の都合により契約が解除される場合には、手付金の倍額を買主に返す「手付倍返し」が適用されます。
この仕組みにより、売主側も安易に契約を取り消さないよう配慮されています。

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不動産購入時にかかる費用と税金は？

物件購入時には、先ほどの費用とは別に複数の税金を支払う必要があります。
新築では諸費用と税金の合計が物件価格の3〜7％、中古では6〜10％ほどの負担になるのが一般的です。
ここでは、代表的な3つの税金について説明します。

税金①不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した際にかかる地方税です。
計算式は以下のとおりです。
不動産取得税＝固定資産税評価額 × 3％
さらに、一定の要件を満たす場合は、住宅（新築等）で1,200万円、土地で一定額（固定資産税評価額の1/2など）が課税標準から控除されます。
控除される金額は住宅によって異なるため、詳しく知りたい場合は不動産会社の担当者にご確認ください。

税金②印紙税

印紙税は、不動産売買契約書や住宅ローン契約書を作成する際に必要な税金です。
契約金額に応じて税額が決まり、たとえば1,000万円〜5,000万円未満の契約書は2万円、5,000万円〜1億円以下の場合は6万円が課税されます。
ただし現在は軽減措置が適用されており、同じ契約金額でも税額が半額程度に抑えられます。
具体的には、1,000万円〜5,000万円未満なら1万円、5,000万円〜1億円以下なら3万円です。
この軽減措置は令和9年（2027年）3月31日までに作成された契約書が対象です。
期限を過ぎると通常税率に戻る可能性があるため、契約書の作成日には注意しましょう。
また、印紙の貼付を忘れると過怠税が課されるため、契約締結前に必ず確認しておくことが大切です。

税金③登録免許税

登録免許税とは、登記に必要な税金で、「課税標準×税率」で計算することが可能です。
通常の税率は0.4％ですが、2027年3月31日までは、一般の住宅用家屋で0.15％、認定長期優良住宅などではさらに軽減された税率が適用されます。
通常税率の場合、固定資産評価額が2,000万円の住宅に対して所有権保存登記をおこなう場合、通常の税率0.4％では8万円の税額になります。
なお、3万円以下なら印紙で納付できますが、原則は現金納付です。

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不動産購入時に発生する費用のひとつ「住宅ローン保証料」とは

不動産購入では、多くの方が住宅ローンを利用します。
その際に発生する可能性があるのが「住宅ローン保証料」です。
保証料は、契約者が返済不能になった場合に、保証会社が銀行へ残債を一括返済する仕組みを維持するための費用です。
ただし、保証会社が返済しても借主の返済義務が消えるわけではなく、以後は保証会社に返済し続けることになります。
保証料は借り入れ額や返済期間、金融機関の条件によって異なりますが、一般的には次の方法があります。

金利上乗せ型（内枠方式）

金利上乗せ型（内枠方式）は、保証料を金利に上乗せして支払う方法です。
契約時にまとまった費用を用意しなくてよいため、初期費用を抑えられる点が大きなメリットです。
頭金や諸費用で手元資金が減るのを避けたい方にとって利用しやすい仕組みといえます。
一方で、金利に保証料が含まれるため、返済期間が長くなるほど総支払額が高くなる点には注意が必要です。
たとえば同じ借り入れ額でも、外枠方式（保証料一括前払い）と比較すると、完済までに支払う利息と保証料の合計が増える可能性があります。
さらに、金利上乗せ型は途中で一括返済しても保証料相当分が戻らないケースが多く、返済計画を柔軟に変更したい方には向いていない場合もあります。
金利上乗せ型を選ぶかどうかは、手元資金の状況や返済期間、今後の収入見通しなどを踏まえて検討することが大切です。

一括前払い型（外枠方式）

一括前払い型（外枠方式）は、住宅ローンの契約時に保証料をまとめて支払う方法です。
借り入れの初期段階でまとまった資金が必要になりますが、そのぶん毎月の返済額を抑えられる点が大きな特徴です。
金利に保証料が上乗せされないため、総返済額が軽くなるケースが多く、長期的な負担を少しでも減らしたい方に向いています。
一方で、契約時に支払う諸費用が高くなるため、頭金・諸費用・引っ越し費用などとあわせて手元資金の確保が必要です。
また、保証料を前払いしているからといって、審査が有利になるわけではないため、他の条件と総合的に検討することが大切です。

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まとめ

不動産購入時には、物件価格以外に多くの諸費用や税金が発生します。
仲介手数料・登記費用・手付金にくわえて、不動産取得税・印紙税・登録免許税などの税金が必要になり、住宅ローンを利用すると保証料も考慮しなければなりません。
諸費用は物件価格の最大10％に達することがあるため、事前に全体像を把握し、無理のない資金計画を立てることが重要です。